เจาะลึกทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2569: จากจุดต่ำสุดสู่โอกาสใหม่ วิเคราะห์เจาะลึกฉบับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่า 10 ปี ผ่านร้อนผ่านหนาวทั้งช่วงบูมสุดขีดและช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ ต้องยอมรับว่าสถานการณ์ที่เรากำลังเผชิญในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2568 ถึง 2569 นี้น่าจับตามองเป็นพิเศษ มันไม่ใช่เพียงแค่การชะลอตัวตามวัฏจักรปกติ แต่เป็นการปรับฐานครั้งใหญ่ที่สุดในรอบ 2 ทศวรรษ บทความนี้ผมจะพาทุกท่านไปผ่าโครงสร้าง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย วิเคราะห์เจาะลึกถึงสัญญาณชีพต่างๆ และชี้เป้าโอกาสทองที่ซ่อนอยู่ท่ามกลางวิกฤต โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่กำลังมองหา บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม หรือวางแผนขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ในช่วงเวลานี้
บทเรียนจากปี 2568: เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์แตะเบรกกะทันหัน
หากเราย้อนดูตัวเลขดัชนีชี้วัดต่างๆ ของปี 2568 จะพบความจริงที่น่าตกใจ ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์และสมาคมการค้าต่างๆ ชี้ไปในทิศทางเดียวกันว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปีนี้อยู่ในภาวะ “ดิ่งลึก” ที่สุดนับตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้ง มูลค่าตลาดรวมที่เคยพุ่งสูงแตะระดับ 1 ล้านล้านบาท หดตัวลงเหลือเพียงประมาณ 7 แสนล้านบาทเท่านั้น
ปรากฏการณ์นี้ไม่ได้เกิดขึ้นลอยๆ แต่เกิดจาก “พายุหมุน” สามลูกที่พัดกระหน่ำพร้อมกัน:
กำลังซื้อที่เปราะบาง: หนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่วทำให้ความสามารถในการกู้ลดลง
ซัพพลายที่หดตัว: ผู้ประกอบการ (Developer) ชะลอการเปิดโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ต่ำสุดในรอบ 20 ปี
มาตรการสินเชื่อที่เข้มงวด: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ของธนาคารพุ่งสูงขึ้น ทำให้ การกู้ซื้อบ้าน เป็นเรื่องยากขึ้นสำหรับกลุ่มระดับกลาง-ล่าง
แต่ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมองว่าการหดตัวนี้คือ “ยาขม” ที่จำเป็น เพื่อให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้ปรับสมดุล (Reset) ตัวเอง ลดภาวะโอเวอร์ซัพพลายที่สะสมมานาน และเตรียมพร้อมสำหรับการเติบโตครั้งใหม่ที่มีเสถียรภาพมากขึ้นในปีถัดไป
แนวโน้มปี 2569: แสงสว่างที่ปลายอุโมงค์และการฟื้นตัวแบบ “ระมัดระวัง”
เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 แม้เราจะยังไม่เห็นกราฟพุ่งทะยานเป็นรูปตัว V แต่สัญญาณบวกเริ่มชัดเจนขึ้น การฟื้นตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปีหน้า จะเป็นไปในลักษณะ “ค่อยเป็นค่อยไป” (Gradual Recovery) โดยมีปัจจัยหนุนสำคัญที่นักลงทุนและผู้ซื้อบ้านต้องรู้ ดังนี้:
การท่องเที่ยวคือกุญแจไขประตูอสังหาฯ
เป้าหมายนักท่องเที่ยวต่างชาติ 36 ล้านคน ไม่ได้ส่งผลดีแค่ธุรกิจโรงแรม แต่ส่งผลโดยตรงต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประเภทคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะในทำเลทองอย่าง ภูเก็ต พัทยา และย่าน CBD ในกรุงเทพฯ ดีมานด์จากชาวต่างชาติที่ต้องการ ซื้อคอนโด เพื่ออยู่อาศัยและลงทุน จะเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญที่มาทดแทนกำลังซื้อในประเทศที่ยังชะลอตัว
นโยบายรัฐและการลงทุนภาครัฐ
ความหวังของภาคเอกชนฝากไว้ที่ “รัฐบาลใหม่” และการเบิกจ่ายงบประมาณปี 2569 แบบเต็มเม็ดเต็มหน่วย โครงการเมกะโปรเจกต์และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานกว่า 3 แสนล้านบาท จะช่วยกระจายเม็ดเงินสู่ระบบเศรษฐกิจ ซึ่งท้ายที่สุดจะวนกลับมาช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในภาคอสังหาฯ นอกจากนี้ เรายังต้องจับตามาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเฉพาะจุด เช่น การขยายเวลาลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง หรือการผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan to Value) ซึ่งจะเป็นตัวเร่งปฏิกิริยาให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลับมาคึกคัก
อัตราดอกเบี้ยและทิศทางสินเชื่อ
ปัจจัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อมากที่สุดคือ “ดอกเบี้ย” หากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง จะช่วยลดภาระการผ่อนชำระของผู้กู้ได้ทันที นี่คือจังหวะที่ดีสำหรับผู้ที่ต้องการ รีไฟแนน
