เจาะลึกทิศทาง “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” จากบทเรียนปี 66 สู่เทรนด์อนาคต 2026: ใครคือของจริงในสมรภูมินี้?
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯ มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน ถือเป็นหนึ่งในบททดสอบที่หินที่สุดสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน หากเรามองย้อนกลับไป หลายคนตั้งความหวังว่าปีที่ผ่านมาจะเป็นปีแห่งการ “Take Off” หรือการทะยานขึ้นของกราฟธุรกิจหลังจากผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาด แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นปีแห่งการ “เผาหลอก” ที่ทำเอานักพัฒนาที่ดินหลายค่ายถึงกับจุกอก
ตัวเลขไม่เคยโกหกใครครับ บทความนี้ผมจะไม่ใช่แค่เอาตัวเลขมาเรียงกันให้ดู แต่จะพาคุณไป “ผ่าตัด” โครงสร้างผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ให้เห็นถึงสุขภาพที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ว่าใครคือผู้ที่แข็งแกร่งดั่งหินผา และใครที่กำลังยืนอยู่บนปากเหว พร้อมทั้งเจาะลึกเทรนด์การลงทุนที่จะส่งผลยาวไปถึงปี 2026 เพื่อให้คุณวางแผน ซื้อบ้าน หรือลงทุนได้อย่างชาญฉลาดที่สุด
ภาพรวมตลาดอสังหาฯ: เมื่อพายุเศรษฐกิจซัดกระหน่ำ
ปี 2566 ถูกจารึกว่าเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายคน โมเมนตัมที่ควรจะส่งต่อมาจากปี 2565 กลับสะดุดลงด้วยปัจจัยลบที่รุมเร้า ทั้งเรื่องของอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงทำลายสถิติ และมาตรการเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน จากธนาคารพาณิชย์ หรือ Rejection Rate ที่พุ่งสูงจนน่าตกใจ สิ่งเหล่านี้ทำให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เกิดภาวะชะลอตัวลากยาวตั้งแต่ก่อนเลือกตั้งไปจนถึงไตรมาสสุดท้าย แม้แต่ช่วง High Season ปลายปีที่ปกติต้องคึกคัก ก็ยังเงียบเหงาผิดตา
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในตลาดหลักทรัพย์ พบตัวเลขที่น่าสนใจคือ รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) ดูเผินๆ เหมือนไม่เจ็บตัวมาก แต่ถ้าเจาะไส้ในจะพบความจริงที่น่ากังวล เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง! นี่คือสัญญาณเตือนว่า “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” และ “ผู้ที่ปรับตัวไม่ได้ จะถูกทิ้งไว้ข้างหลัง” กำลังเกิดขึ้นจริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ บ้านเรา
กลุ่มที่เจ็บหนัก: เมื่อรายได้หดหายเกิน 20%
ในสมรภูมินี้ มีผู้บาดเจ็บหลายราย โดยเฉพาะกลุ่มที่รายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ซึ่งถือเป็นสัญญาณ Red Flag ที่นักลงทุนต้องจับตามอง ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้หายไปราว -28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%)
ที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็หนีไม่พ้นพายุนัดนี้ รายได้รวมติดลบไปถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่หดตัว แม้แต่ในกลุ่ม Top 10 ที่ทำรายได้สูงสุด ก็ยังมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง เช่น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%)
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์)
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับ Top 10 ของบริษัทที่กวาดรายได้รวมสูงสุดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 มีการขับเคี่ยวกันอย่างดุเดือด
แสนสิริ: คว้าแชมป์ไปด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักซ์ชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Love) ทำให้แสนสิริยังคงครองใจผู้บริโภคระดับบนที่มีกำลังซื้อจริง ไม่หวั่นเรื่องการปฏิเสธสินเชื่อ
เอพี (ไทยแลนด์): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แพ้ไปเพียงหลักร้อยล้าน เป็นความน่าเสียดายแต่ก็น่าชื่นชมในศักยภาพการกระจายพอร์ตสินค้า
ศุภาลัย: อันดับ 3 ที่ 31,818 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ฐานยังแน่นปึ้ก
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6-10 ได้แก่ เอสซี แอสเสท (24,487 ลบ.), ยูนิเวนเจอร์ (17,672 ลบ.), เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (16,169 ลบ.), ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (15,157 ลบ.) และ สิงห์ เอสเตท (15,066 ลบ.)
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: มาตรวัดฝีมือที่แท้จริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การดู “รายได้รวม” อาจจะเห็นภาพลวงตา เพราะบางบริษัทมีรายได้จากการเช่า บริการ หรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน (Spin-off) มาช่วยพยุง แต่ถ้าจะวัดฝีมือการพัฒนาที่ดินและการขายบ้าน-คอนโดจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales)
เมื่อโฟกัสจุดนี้ ภาพรวมทั้ง 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตก! นี่คือดัชนีชี้วัดที่ชัดเจนที่สุดว่า Demand หรือความต้องการซื้อใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
ใครคือราชาแห่งการขายตัวจริง?
อันดับ 1 เอพี (ไทยแลนด์): นี่คือเจ้าตลาดแนวราบตัวจริง กวาดรายได้จากการขายไป 36,927 ล้านบาท แซงหน้าคู่แข่ง สะท้อนความแข็งแกร่งของพอร์ตบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมที่ตอบโจทย์ Real Demand
อันดับ 2 แสนสิริ: ทำได้ 32,829 ล้านบาท เป็น 1 ใน 2 บริษัทของกลุ่ม Top 10 ที่ยอดขายโตสวนกระแส (+7%)
อันดับ 3 ศุภาลัย: ยังคงรักษามาตรฐานที่ 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 เอสซี แอสเสท: ขึ้นแท่น Top 5 ได้สำเร็จที่ 23,370 ล้านบาท เติบโตโดดเด่นถึง 13% ถือเป็นม้ามืดที่น่าจับตามองมากที่สุดในกลุ่มบ้านหรู
อันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
จุดที่น่าสังเกตคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้จะเป็นแบรนด์ในดวงใจของใครหลายคน แต่รายได้จากการขายลดลงไปอยู่ที่ 18,966 ล้านบาท (อันดับ 6) ซึ่งลดลงถึง -38% แสดงให้เห็นว่าในปีดังกล่าว L&H อาจจะไม่ได้เน้นการโอนกรรมสิทธิ์โครงการใหม่ๆ มากนัก หรืออาจจะได้รับผลกระทบจากการที่ลูกค้ากลุ่มกลาง-บน ชะลอการตัดสินใจ
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา
อีกหนึ่งปรากฏการณ์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องพูดถึงคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) จากเดิมที่เราคุ้นเคยในฐานะเจ้าของศูนย์การค้า วันนี้ CPN รุกตลาดที่อยู่อาศัยเต็มตัวด้วยกลยุทธ์ Mixed-use ติดศูนย์การค้า ซึ่งได้ผลตอบรับดีเยี่ยม กวาดรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า นี่คือโมเดลธุรกิจแห่งอนาคตที่ผสาน Retail เข้ากับ Living ได้อย่างลงตัว
บรรทัดสุดท้าย: “กำไรสุทธิ” ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) แม้จะขายดีแค่ไหน แต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่ได้ หรือแบกรับดอกเบี้ยไม่ไหว ก็ไร้ความหมาย
ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 แห่ง บางรายขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ยุคโควิด และยังกู้สถานการณ์ไม่กลับ นี่คือความโหดร้ายของวัฏจักรเศรษฐกิจที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญ
Top 5 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (7,495 ล้านบาท): ยืนหนึ่งอย่างเหนือชั้น แม้ยอดขายบ้านจะตก แต่ L&H มีทีเด็ดคือการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ ในปี 66 มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของรุ่นใหญ่ที่กระจายความเสี่ยงได้ดีเยี่ยม
ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท): ยังคงเป็นแชมป์เรื่องการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Efficiency) ทำกำไรได้สม่ำเสมอ
เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท): หายใจรดต้นคอศุภาลัย พลาดที่ 2 ไปเพียงนิดเดียว
แสนสิริ (5,846 ล้านบาท): กำไรเติบโตพุ่งพรวด 42% สูงสุดในกลุ่ม Top 5 สะท้อนความสำเร็จของการบริหารจัดการและสินค้ากลุ่มลักซ์ชัวรี่ที่มีมาร์จิ้นสูง
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (3,160 ล้านบาท): แม้กำไรลดลง แต่ยังเกาะกลุ่มผู้นำได้เหนียวแน่น
บทวิเคราะห์สู่อนาคต: ทิศทางตลาดอสังหาฯ ปี 2026
จากข้อมูลปี 2566 ผมขอฉายภาพอนาคตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย ที่กำลังมุ่งหน้าสู่ปี 2026 โดยอิงจากพฤติกรรมผู้บริโภคและปัจจัยมหภาค ดังนี้:
ยุคแห่ง “บ้านหรู” และ “คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้”
จากตัวเลขของ SC Asset และ Sansiri ที่เติบโตสวนกระแส ชี้ให้เห็นว่ากำลังซื้อในตลาด Mass (ระดับราคา 2-3 ล้านบาท) ยังคงเปราะบางจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและการปฏิเสธสินเชื่อ ดังนั้น ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะมุ่งเน้นตลาดระดับบน (Luxury Segment) และตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) มากขึ้น โดยเฉพาะเทรนด์ Pet-Friendly ที่กลายเป็นมาตรฐานใหม่ของคอนโดมิเนียม
อสังหาฯ ผสมผสาน (Mixed-use) คือทางรอด
ความสำเร็จของ เซ็นทรัลพัฒนา คือเครื่องยืนยันว่า การขายแค่ “ที่อยู่อาศัย” ไม่เพียงพออีกต่อไป โครงการในอนาคตต้องเป็น Ecosystem ที่รวมที่พักอาศัย, ที่ทำงาน, และแหล่งช้อปปิ้งไว้ด้วยกัน เพื่อตอบโจทย์ Lifestyle ที่ต้องการความสะดวกสบายสูงสุด
การเงินและการลงทุนต้องรอบคอบ
สำหรับผู้ซื้อบ้าน การขอ สินเชื่อบ้าน จะยากขึ้นเรื่อยๆ การเตรียมตัวเดินบัญชี (Statement) และการลดภาระหนี้เป็นสิ่งที่ต้องทำล่วงหน้าเป็นปี ส่วนนักลงทุนที่มองหา High Yield จากการปล่อยเช่าคอนโด ต้องทำการบ้านหนักขึ้น เลือกทำเลที่มี รถไฟฟ้า ตัดผ่านและมีแหล่งงานจริง (Real Demand) เท่านั้น
ดอกเบี้ยและ Refinance เป็นเรื่องใหญ่
ในภาวะดอกเบี้ยที่ยังผันผวน การวางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน ทุกๆ 3 ปี หรือการขอลดดอกเบี้ย (Retention) จะเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้ผู้กู้บ้านประหยัดเงินได้หลักแสนถึงหลักล้านบาท ห้ามมองข้ามเด็ดขาด
บทสรุปสำหรับคุณ
ปี 2566 อาจเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ แต่สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน มันคือช่วงเวลาที่ “ของจริง” จะปรากฏตัว บริษัทที่มีสถานะการเงินแข็งแกร่ง มีกำไรสะสม และปรับตัวได้ไว จะเป็นตัวเลือกที่ปลอดภัยในการซื้อที่อยู่อาศัย เพราะคุณมั่นใจได้ว่าจะได้บ้านที่มีคุณภาพ ไม่มีการทิ้งงานก่อสร้าง และมีบริการหลังการขายที่เชื่อถือได้
หากคุณกำลังมองหาบ้านหลังแรก หรือต้องการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างความมั่งคั่งในระยะยาว อย่าดูแค่ราคาขาย แต่ให้ดูที่ “สุขภาพทางการเงิน” ของผู้พัฒนาโครงการด้วย
คุณพร้อมที่จะก้าวทันเทรนด์อสังหาฯ ยุคใหม่แล้วหรือยัง?
หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเรื่องการเลือกทำเลทอง การวิเคราะห์โครงการ หรือเทคนิคการยื่นกู้ให้ผ่านฉลุย อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือ [คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาฟรีจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา] หรือติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกรายสัปดาห์ได้ที่นี่ เพื่อให้ทุกการตัดสินใจเรื่องบ้าน เป็นการตัดสินใจที่ดีที่สุดในชีวิตคุณ
