เจาะลึกผ่าตัดใหญ่ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากวิกฤตการณ์ผลประกอบการ สู่ทิศทางและโอกาสการลงทุนปี 2026
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน ต้องยอมรับด้วยความสัตย์จริงในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่าทศวรรษว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ของเรากำลังเผชิญกับคลื่นลมที่โหมกระหน่ำอย่างหนักหน่วง หลายคนอาจจะเคยวาดฝันว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังโควิดจะช่วยพยุงกราฟให้พุ่งทะยานขึ้นแบบ V-Shape แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นบททดสอบความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง
วันนี้ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านไปถอดรหัสตัวเลขผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง ที่เปรียบเสมือนกระจกสะท้อนสุขภาพของเศรษฐกิจภาคครัวเรือนและการลงทุนของประเทศ เพื่อวิเคราะห์เจาะลึกว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมินี้ และทิศทางในอนาคตจนถึงปี 2026 เราควรปรับตัวหรือมองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหาฯ อย่างไรให้คุ้มค่าที่สุด
มรสุมเศรษฐกิจและภาพลวงตาของรายได้
ปี 2566 ไม่ใช่ปีแห่งการ “Take off” อย่างที่กูรูหลายสำนักคาดการณ์ไว้ แต่มันคือปีแห่งการ “Stagnation” หรือภาวะชะลอตัวที่กัดกินความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค ปัจจัยลบทางการเมือง หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และมาตรการเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้กำลังซื้อในตลาดหดหายไปอย่างน่าใจหาย
จากฐานข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมไว้ ตัวเลขรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งดูเหมือนจะเป็นตัวเลขที่มหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้กลับลดลง -1.2% สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ ในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้ถดถอย นี่คือสัญญาณเตือนภัยที่บ่งบอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ธุรกิจที่ใครเข้ามาทำแล้วจะรวยง่ายๆ อีกต่อไป
ความเจ็บปวดไม่ได้เกิดขึ้นแค่กับรายเล็ก แต่ยักษ์ใหญ่ที่เราคุ้นหูอย่าง แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), ไรมอน แลนด์ หรือแม้แต่ อีสเทอร์น สตาร์ ก็ต้องเผชิญกับการหดตัวของรายได้ในระดับ 20-28% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าโมเดลธุรกิจเดิมๆ อาจจะไม่ตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ที่เปลี่ยนไปแล้ว
สงครามชิงบัลลังก์รายได้: เมื่อ “แสนสิริ” เฉือนชนะ “เอพี”
ในสมรภูมิเดือดนี้ การช่วงชิงตำแหน่งผู้นำด้านรายได้เป็นไปอย่างดุเดือด แสนสิริ สามารถผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ซึ่งถือเป็นผลงานระดับ Masterpiece ในการบริหารจัดการแบรนด์และการเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury ที่มีกำลังซื้อจริง ไม่ได้รับผลกระทบจาก ดอกเบี้ยขาขึ้น มากนัก
ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) คู่ปรับตลอดกาล ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะพ่ายแพ้ในเชิงตัวเลขรวมไปอย่างน่าเสียดาย แต่เอพียังคงรักษามาตรฐานความเป็นผู้นำในตลาดแนวราบได้ดี ส่วนอันดับ 3 และ 4 อย่าง ศุภาลัย และ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังคงเกาะกลุ่มผู้นำได้อย่างเหนียวแน่น แม้รายได้จะมีการปรับตัวลดลงบ้างตามสภาวะตลาด
สิ่งที่น่าสนใจคือ Top 10 ของบริษัทที่ทำรายได้สูงสุดนั้น เกือบครึ่งหนึ่งมีรายได้ลดลง ซึ่งรวมถึง พฤกษา โฮลดิ้ง และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ด้วย นี่คือเครื่องยืนยันว่า ขนาดขององค์กรไม่ได้การันตีการเติบโตเสมอไป หากปรับตัวไม่ทันต่อกระแสลมที่เปลี่ยนทิศ
ผ่าตัดไส้ใน: รายได้จากการ “ขาย” คือเครื่องวัดฝีมือที่แท้จริง
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวมอาจเป็นภาพลวงตา แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์คือของจริง” เพราะรายได้รวมอาจมาจากการขายสินทรัพย์ การลงทุน หรือกำไรพิเศษ แต่รายได้จากการขายโครงการที่อยู่อาศัยคือหัวใจสำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อเรากรองเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพอันดับจะเปลี่ยนไปทันที:
เอพี (ไทยแลนด์) คือแชมป์ตัวจริงในสมรภูมินี้ กวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย ยังคงรักษามาตรฐานความแข็งแกร่งที่ 30,836 ล้านบาท
จุดที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และสามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 103% หรือกว่า 5,835 ล้านบาท นี่คือสัญญาณว่ายักษ์ใหญ่จากธุรกิจค้าปลีกกำลังใช้กลยุทธ์ Mixed-use ในการสร้าง Ecosystem ที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า ซึ่งเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์คนเมืองและเพิ่มมูลค่าให้กับ โครงการคอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรรได้อย่างมหาศาล
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายที่บอกว่า “ใครคือผู้ชนะตัวจริง”
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความอยู่รอด” ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้
แต่ท่ามกลางวิกฤต ยังมีผู้ที่ยืนหนึ่งเรื่องความสามารถในการทำกำไร นั่นคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่กวาดกำไรสุทธิไปถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักไม่ได้มาจากการขายบ้านเพียงอย่างเดียว แต่มาจากการบริหารพอร์ตการลงทุนที่ชาญฉลาด โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำให้รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำคัญของการกระจายความเสี่ยง (Diversification) ที่ทำให้แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงเป็นหุ้นขวัญใจนักลงทุน
รองลงมาคือ ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำกำไรในระดับ 6,000 ล้านบาท สูสีกันมาก ส่วนแสนสิริ สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการเติบโตของกำไรถึง 42% แตะระดับ 5,846 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุนและการทำกำไรจากโครงการระดับบน
เจาะลึกเทรนด์และทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ สู่ปี 2026
จากข้อมูลผลประกอบการที่ผ่านมา เราสามารถถอดบทเรียนและมองข้ามช็อตไปถึงอนาคตได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทยกำลังจะเปลี่ยนโฉมหน้าไปอย่างสิ้นเชิง ปัจจัยที่จะขับเคลื่อนตลาดในปี 2026 ไม่ใช่แค่เรื่อง “ทำเล” อีกต่อไป แต่ประกอบไปด้วย:
Green & Sustainable Living: ผู้บริโภคยุคใหม่ไม่ได้มองแค่ตัวบ้าน แต่มองหาที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม การติดตั้ง Solar Roof, ระบบระบายอากาศ ERV หรือจุดชาร์จ EV Charger จะกลายเป็น “Standard” ไม่ใช่ “Option” อีกต่อไป บริษัทที่ไม่ปรับตัวในเรื่อง ESG จะถูกลดทอนความน่าเชื่อถือลง
Pet Humanization: เทรนด์สัตว์เลี้ยงคือลูก กำลังมาแรงมาก คอนโดมิเนียมที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-friendly) มีอัตราการขาย (Take-up rate) สูงกว่าคอนโดทั่วไปอย่างเห็นได้ชัด นักพัฒนาอสังหาฯ ต้องออกแบบพื้นที่ส่วนกลางให้รองรับไลฟ์สไตล์นี้
Leasehold Investment: การ ลงทุนอสังหาฯ ในรูปแบบสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) ในทำเล Prime Area กรุงเทพฯ จะได้รับความนิยมมากขึ้น เนื่องจากราคาที่ดิน Freehold สูงจนแตะต้องยาก สำหรับนักลงทุน นี่คือโอกาสในการได้รับ Yield ที่สูงกว่าในต้นทุนที่ต่ำกว่า
Health & Wellness Residence: สังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) ของไทยกำลังสมบูรณ์แบบ โครงการที่ผนวกบริการทางการแพทย์ หรือการออกแบบ Universal Design จะเป็น Blue Ocean ใหม่ที่มีกำลังซื้อสูงและมีความต้องการจริงรองรับ
กลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ สำหรับรายย่อย
สำหรับท่านผู้อ่านที่กำลังมองหาโอกาสในการ ซื้อบ้าน หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ ผมมีคำแนะนำจากประสบการณ์ตรงดังนี้:
เลือก Developer ที่แข็งแกร่ง: จากผลประกอบการที่เราเห็น การเลือกซื้อโครงการจากบริษัท Top 5-10 ที่มีสถานะการเงินมั่นคง จะช่วยลดความเสี่ยงในการทิ้งงาน หรือปัญหาคุณภาพหลังการขายได้มาก
เจาะทำเลส่วนต่อขยาย: รถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสีชมพูที่เปิดให้บริการแล้ว รวมถึงสายสีส้มที่กำลังจะมา จะเปิดหน้าดินใหม่ๆ ให้เกิดโครงการที่อยู่อาศัยในราคาที่จับต้องได้ การเข้าไปจับจองในทำเลเหล่านี้ตั้งแต่เนิ่นๆ มีโอกาสทำกำไรจาก Capital Gain ในอนาคต
บริหาร Cash Flow ให้ดี: ในยุคที่ดอกเบี้ยยังทรงตัวในระดับสูง การขอ สินเชื่อบ้าน ต้องมีการเตรียมตัวเดินบัญชี (Statement) ให้สวยงาม และควรมีเงินสำรองสำหรับการผ่อนดาวน์หรือตกแต่ง เพื่อไม่ให้สภาพคล่องสะดุด
บทสรุป: วิกฤตคัดกรองเพชร
ปีที่ผ่านมาอาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับภาพรวม แต่สำหรับนักลงทุนและผู้บริโภคที่ชาญฉลาด มันคือช่วงเวลาแห่งการ “คัดกรอง” เราได้เห็นแล้วว่าใครคือตัวจริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ บริษัทที่ปรับตัวได้เร็ว บริหารความเสี่ยงได้ดี และเข้าใจ Customer Insight อย่างลึกซึ้ง คือผู้ที่จะอยู่รอดและเติบโตต่อไปจนถึงปี 2026 และปีต่อๆ ไป
ความผันผวนทางเศรษฐกิจเป็นเรื่องปกติของวัฏจักรธุรกิจ สิ่งสำคัญคือเราต้องมีความรู้ที่ “ลึก” และ “กว้าง” พอที่จะมองเห็นโอกาสในวิกฤตนั้น ข้อมูลผลประกอบการวันนี้ไม่ใช่แค่ตัวเลขในกระดาษ แต่มันคือลายแทงขุมทรัพย์ที่บอกว่าทิศทางลมกำลังพัดไปทางไหน
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเจาะลึกเฉพาะทำเลเพื่อประกอบการตัดสินใจซื้อบ้านในฝัน อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนของตลาดทำให้คุณเสียโอกาสที่ดีที่สุดไป
เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยและการลงทุนของคุณอย่างมืออาชีพได้แล้ววันนี้ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาพิเศษจากผู้เชี่ยวชาญของเรา หรือค้นหาโครงการที่คัดสรรมาแล้วว่าคุ้มค่าที่สุดสำหรับคุณ
